房改房土地出讓金應該誰交
房改房土地出讓金可以協商約定誰出,一般是根據簽定的合同上約定確定由誰承擔。原以標準價購買公房的職工,可以根據本人意願理順到成本價,在補交購房時標準價與成本價差價款後,獲得全部產權,並換新的產權證書。全產權,可以上市交易。房改房已經交納土地出讓金上市交易後再次進入市場交易的,按照出讓土地使用權的商品房交易的有關規定執行。
如果是成本價房改房,它的土地出讓金按交易評估價格的1%進行繳納,計算公式為:當年成本價×建築面積×1%。其中當年成本價指的是該房產實際上市出售的當年,由政府頒佈的房改房成本價,也就是“今年”的成本價,房改房在上市出售並且交納土地出讓金之後,其產權性質即等同於商品房產權了。
除了可以直接上市的成本價房改房以外,還存在有“優惠價”、“標準價”兩類房改房型別,標準價和優惠價的房改房交易,需要先交納部分款項變更為成本價房改房方後可直接上市,優惠價、標準價補足成本價的計算公式為:當年成本價×建築面積×6%。
除土地出讓金外,還需要契稅、印花稅,需按照商品房的契稅和印花稅標準交納,其中賣方需要繳納房屋交易手續費、印花稅及個人所得稅,交易的買方需要繳納契稅和房屋交易手續費。個人所得稅按商品房規定繳納(自住滿5年以上的,免徵個人所得稅)。
房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同,只是起算時間上,房改房是以該房產當初房改時交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算,需提供當時的繳款憑證作為計算依據,同時在房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據,而是統一核定為4000元/平米。
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