小產權房屋買賣協議有法律效力嗎
小產權房屋買賣協議沒有法律效力。根據當前的政策,明確要求小產權房不予登記併發放產權證,因此,小產權房買賣合同不具備法律效力,屬於無效合同。但也存在特殊情況,即如果小產權房買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,經過了宅基地審批手續的,可以認定該小產權房買賣合同是有效的。
1、按產權歸屬分
開發商的產權叫大產權,購房人的產權叫小產權,之所以如此劃分是因為購房人的產權是由開發商的產權分割來的。
2、按合法性分
國家發產權證的叫大產權,而國家不發產權證,由鄉鎮政府發產權證書的叫小產權。鄉鎮政府發放的產權證書實際上不是真正的產權,這種房屋沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,有關部門不會予以備案。
3、按交易税費分
所買的房再次轉讓時如果不用交付土地出讓金,那麼為大產權。如果仍然需要補繳土地出讓金,這樣的產權叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房,經濟適用房就是小產權房,對這個區別,購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。具體來講,房地產商提供的土地證明如果是通過劃撥得來,則為小產權。如果是通過出讓或轉讓得來,就是這裏所説的大產權。
4、合法性不同,擁有的權利不同
大產權房也就是購房者既有了《房屋所有權證》,也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易。大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。
1、是在集體建設用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬於該農村的集體所有,連外村農民都不能夠買。
2、是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的。此類房產沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。沒有合法有效的產權證。小產權房的產權不完整,在小產權房買賣和轉讓的過程中易出現一系列問題和糾紛。因此,一般小產權房是不允許買賣的,但是堅決要賣的情況下,可以在集體成員內部交易。
3、小產權房的交易,一般是一次性付清,不能辦理按揭貸款。由於所購小產權房得不到法律的認可和保護,沒有得到國家房地產主管部門的批准,無法辦理合法的產權手續,購買後也不能合法轉讓過户。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
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