農村房屋買賣合同有法律效力嗎
農村房屋買賣合同有法律效力,但賣房的人和買房的人必須得是同一個村的村集體經濟組織成員,也就是説雙方得是同村的農業户口人員。因為農村房屋基本屬於小產權房,只允許在村民內部間進行交易。買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一集體經濟組織,但之後將户口遷入該集體經濟組織的,合同也有效。
1、分離出賣,合同無效
由於房屋是建築在土地上的,為土地的附着物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、主體有問題,合同無效
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行為一般無效 。房屋的產權為數人共有的,必須徵得共有人同意才能出賣。
3、侵犯優先購買權,合同無效
房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利,屋所有人出賣房屋時侵犯優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非本集體組織成員的房屋買賣合同無效
在《關於加強農村宅基地管理的意見》中規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。 因此對這類合同,應因違反國家政策而認定為合同無效。
5、非法轉讓,合同無效
主要包括轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的,依法收回土地使用權的,權屬有爭議的,法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
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