还建房和商品房的区别
取得方式不同:商品房是通过货币交易的形式来购买的,而还建房主要是以补偿形式取得。土地性质不同:大多数的还建房是政府划拨土地去建造的,土地性质为划拨地,而商品房全部是出让地。
交易税费不同:土地为划拨地的还建房在交易过程中,是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的,而商品房没有这笔费用。
还建房是为统一规划市政建设,需要对城市郊区农民原建住屋进行拆迁,为妥善安置拆迁群众的居住用房,政府有计划地统一建房分配给拆除了原住屋的居民。这种住屋,称为还建房或统建房、统建楼。
从土地性质及归属看,现在还建房主要分两类:一类主要针对城中村改造征收拆迁后采取产权调换方式,选择在集体土地上的房屋进行调换,该类房屋俗称“小产权房”。由于国家并未制定集体土地使用权登记制度,小产权房在法律上一直处于真空状态,因此,一旦出现纠纷,购房人的权益在法律上很难得到保护。
另一类还建房是指,国有土地上的房屋拆迁还建房,一般通过划拨方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。
一般来说,如果是重大城建拆迁的还建房,将来是可以办两证的。该类房屋也分为两种:一种是经济适用房性质,一种是商品房性质。
他们的区别是经适房办两证后,需要满5年才能上市交易,而商品房只要办证后就可以随时交易。在购买还建房时对于没有房产证的房屋买卖时要注意,因为房产证是证明房屋所属权的唯一证明,如果没有房产证的话,很难保证出售房子的当事人就是该房屋的所属权人,因此就算是公证处也不会给予公证。
有些还建房属于经济适用房,也有些属于商品房,如果购买的还建房是经济适用房的话,那么根据当地《经济适用住屋管理办法》的规定,购买经济适用房在取得房产证和土地使用证的时间内,(一般为5年),才可根据市场价进行上市出售。购买还建房和购买商品房不同,购买还建房还是存在一定风险的,但如果还是要买的话,最好先与卖家签订房屋期权买卖协议书,并对房屋交易的详细内容与步骤以及方法了解的越清楚越好,并且约定的违约金不得低于所付金额的两倍。
在购买还建房时,要让卖家先签署一份代为办理还建房的委托书,并提供所需的相关资料,由自己全权处理。要注意将签订的委托书拿到法院进行公证。
等到购买的还建房所有权证都办理好了之后,再根据合同中的约定办理过户手续。
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