簽了定金合同可以退房嗎
簽了定金合同可以退房,但買受人需要賠付出賣人違約金及其他實際損失,一般合同違約金上限不超過標的物的20%,具體的數額要看雙方合同約定的標準,還需要根據違約情形來判斷實際損失。
1、審查主合同的效力。
定金合同是主合同的從合同,主合同無效,則定金合同無效。定金合同屬於擔保合同的一種,根據《民法典》的規定,擔保合同是主合同的從合同,主合同無效,擔保合同無效。因此在簽訂定金合同時應注意審查主合同是否有效,以保證所簽訂的定金合同有效。
2、合同簽訂時主體。
定金合同簽訂時的主體應當與主合同的簽訂主體保持一致,因定金合同是主合同的從合同,主體不一致,定金合同無法起到擔保的性質。
3、定金合同應當以書面的形式簽訂。
根據《民法典》的規定,定金應當以書面形式約定。
4、應當在合同中約定明確的交付期限。
合同當事人應在定金合同簽訂之日起一定期限內交付定金,交付定金的期限就是定金合同的履行期限,因此在約定交付定金的期限時,必須明確、具體。
5、應當在合同中明確約定交付的方式。
定金合同從實際交付定金之日起生效,所以合同當事人應當在定金合同中約定交付定金的方式,比如通過現實的貨幣支付還是銀行支付。如果是以銀行支付的方式必須以收到交易憑證視為交付。
6、定金的數額必須在合同標的額的20%以內約定,超過的部分不受法律保護。
定金合同中定金的具體數額,由雙方當事人協商確定。若定金的數額約定過高,就有可能使得守約方獲得的損害賠償過分地高於其實際損失額;若約定過低,則起不到擔保合同履行的作用。因此,定金的數額應少於合同應給付的款項,其具體數額由當事人約定,但不能超過主合同標的額的20%,超過部分無效。
7、明確款項的性質,最好標明“定金”兩字,以免發生爭議。
如果合同中的款額未明確款項的性質,未寫明“定金”字樣,雙方容易發生爭議;如果寫成“訂金”、“誠意金”、“預付款”、“認購金”等字樣,若合同條文又無明顯約定表明其具有定金性質,則不具定金效力。
8、合同中約定的預付款、違約金和定金不能混淆。
在合同中約定的預付款、違約金和定金不能混淆。並且合同中應約定主合同成立後,定金的使用方式是退回交付定金方還是衝抵主合同應當支付的款項。
9、違約責任的約定應具有可操作性,以利於執行。
未能訂立合同的過錯方將承擔定金罰則的風險。當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金。
10、合同中明確約定合同解除、終止條款。
應明確約定定金合同解除、終止的條款。如沒有關於合同解除、終止或提前終止的條款,致使終止合同的條件不明確,將造成簽訂合同容易,解除合同困難的現狀。因此,有關合同解除、終止和提前終止的條款應力求細化、全面。
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