房屋评估怎么评估
1、委托方先到房地产估价单位咨询。
2、委托方向房地产估价单位出具房地产估价委托书。
3、委托方向估价单位提供房屋土地资料。
4、委托方与估价单位约定实地勘察。
5、委托方支付评估服务费,一月后领取房屋评估报告书。
1、 市场比较法。
市场比较法说的通俗些,其实就是货比三家,售房者想要对房子做出准确的定价,基础的办法就是和类似房产进行比较。对于购房者来说,可以通过多看几处住宅,然后在价格相等的住宅中选取效用高的,或者在效用相近的住宅中选择价格的方法,从中挑选出自己中意的一个。
2、 收益还原法。
收益还原法是指按照房地产未来的收益来估计屋价的做法,首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是屋价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本,计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
3、 成本估价法。
成本估价法是指建造成本加上各项税费和正常的利润就是屋价,成本估价法适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。二手房的的价格按成本估价法进行计算,其公式为:房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧
4、假设开发法。
假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析,房产项目在被建设之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、设计费用,建筑施工费用,销售费用,资金成本,税金等,后扣除地价,剩下来的就是预期的利润。
5、 基准地价法。
基准地价法是指针对到某一地块的土地使用权价值评估,参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,后得出估价对象土地使用权价值的方法,这种方法通常具有有一定的政策性。
6、 混合法。
混合法是将以上几种方法综合运用,即把各种方法求出的结果作加权平均或算术平均,一般是先用耐用年限法确定基准减价额,然后依实际观察法进行修正。
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