法拍房一般是市場價的幾折
法院拍賣房產起拍價格一般是市場價的5-8折起拍,成交價格是市場價格的7-9折。根據法院的慣例,首次拍賣價一般為評估價的8.5折,如果流拍,第二次和第三次掛牌都在前一次基礎上再打8.5折。
法拍房的起拍價格不同,主要是法院對房屋價值確定的方式不同加上拍賣流程的時間差,所以出現評估價的不準確性。
最後有些評估價會高於市場價,有些會低於市場價。
目前法院房屋價值確定的方式有四種:
1、當事人議價
法院在拍賣之前會和房屋雙方的當事人進行協商,若結果達成一致,且合理合法,結果就會成為該房屋的參考價。比較適合當事人不多的,易達成一致。當事人多,不容易達成一致的法院會考慮採取其他方式。
在協議價中,要考慮對債務的覆蓋,和市場價有比較大的偏差。這種不需要再對價格進行公示,所以很快。
2、定向詢價
法院一般會向房管局等機構提前出具有要求的詢價函。
房管局等機構在指定的期限內出具詢價結果作為房屋的評估價。
3、網絡詢價
目前法院認可京東、工商銀行和淘寶三個渠道。
平台中有自動生成評估價值的工具,只需要在平台填好信息即可。這種速度快,成本低,但是準確度不高。
4、評估公司估價
評估公司,是指專門評估房產價值的有關機構。會由各地入圍法院的有資質的評估公司來出具資產評估報告。
報告中會詳細記錄評估房產的具體信息,內容詳實,準確性高達85%。通過評估公司確認評估價的法拍房,在上拍頁面中會明確帶有附件:評估報告。
評估公司估價成本相對較高,流程需要1-2個月時間,但估價結果比較客觀,準確度較高,市場誤差小,法院目前多采用這種評估方式。
四種定價方式都有時效性與優缺點,從確定好評估價到真正上拍,一般需要3-6個月,也出現過6-12個月的情況。所以在市場波動比較大的時期,評估價格就不準確了。
結合歷史情況看,以西安為例,法拍房不限購房資格,評估價普遍低於市場價,做好功課,還是有漏可撿。
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