什么叫内部房源
内部房源是开发商内部处置的房源,基本用于销售给自己员工或者有特殊用途的。这种房源一般是要比市面上的价格要低的。不过在购买内部房源的时候一定要辨别是否是真实房源,谨慎购买。
第一种内部房源:开发商同意更名的商品房。在排名前五的开发商当中,就有这样操作的。其实就是变相鼓励员工炒房,也是给员工一些福利。它怎么操作呢?在项目中划出一部分房源以优惠的价格让内部员工先行认购,有些开发商甚至还同意员工进行首付分期。在一定期限之内(比如一年),只要员工按月或者按节点(比如说每半年、或者是年底)按时足额的支付到一定金额的款项,开发商就同意员工更名一次。这种模式,对于购买内部房源的人而言没有太大的风险,无非是员工溢价的部分无法贷款而已。需稍加注意的地方是,有一部分的资金是要转给员工,最好能一手交钱、一手在开发商那里办理网签手续,中间间隔的时间越短越好。
第二种内部房源:团购名额转让。前些年,不少的单位热衷于搞集资房或者是员工的团购房,一些暂时没有购房需求的员工就把自己的购房资格转让了,等到取得了不动产权证之后,再办理产权过户登记手续。这类型的案件大多数是卖方觉得转让费太便宜了,而屋价上涨的幅度远远超出了转让费的金额。对于这类内部房源的购买,要注意以下几方面的问题:首先,在协议当中应当约定一个较高的违约金;其次,开发商或者单位出具的收据原件,最好由买受人保管;最后,一旦发现卖方有毁约的意图,尽快提起诉讼,并且将房屋进行查封。这样能避免第三人善意取得之后,买受人无法获得房屋的尴尬。
第三种内部房源:开发商高管锁房。开发商的高管利用职务上的便利,以非常低的成本,控制了若干的房源,等到屋价上涨之后再对外销售,获取高溢价。比如,正常客户每套房源交5万块钱的定金,而他只需要交1万块钱。而且一次性控制了几套甚至几十套房源。实践当中,这些高管做得很隐蔽,并不会用自己的名义来锁房,而会找一些远房亲戚或者自己信得过的人,其本质就是在收取茶水费。收取茶水费的行为在法律上应当认定无效,买受人是可以要求返还茶水费的。这种行为在开发商的集团层面而言,是被严厉禁止的。然而实践当中,因为利益太大,这种现象是屡禁不止,甚至还形成了产业链,以至于出现一人出事,整个体系都腐败掉的情况。如果你要购买这种房源,后续我们会专门做一期茶水费的专题。
第四种内部房源:工程抵款房,顾名思义就是开发商欠了施工方的钱,以房抵债,施工方再把这些房子对外进行销售。这个,我们把它称为是真的抵款房。实践当中,还有一种假的抵款房。什么意思呢?
它本质上并不是工程抵款房,而是开发商变相营销的一种噱头。为什么需要这样的噱头呢?因为在中国买房,要是屋价跌了,那是会有人砸售楼部的。而开发商需要在推盘的过程当中降价的话,只能采取团购、总裁签售或者工程抵款房这样的对外口径。
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