楼面价与屋价的计算方法
1、楼面价及其计算公式:
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格,楼面价的计算公式为:楼面价=土地百总价格/建筑总面积。
2、屋价及其计算公式:
屋价是建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,屋价的计算公式为:屋价=土地价格+建筑物价格。
一般来说,屋价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即屋价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
另外,屋价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。
其中,土地费用作为最基本的构成因素,所占比例也是最大的。
据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右,这其中还要看土地是通过什么途径拿到的,如果是通过竞争激烈的拍卖的,那么土地成本有可能占到开发成本的60%左右,甚至会更加高。
而楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了,因为商品房的最终售价包括了楼面价,所以,开发商在拿地的时候支出的土地价格,就会作为商品房最终售价的参考标准之一。
1、楼面价高屋价不一定高
如果房产市场出现降温,一些开发商为了降低风险,可能会根据实际的情况做出调整。
2、楼面价低屋价不一定低
如果开发商的拿地成本较低,但是项目开发周期较长,那么土地价值可能随着时间的增加而增加,因此屋价也会对应提高。
3、屋价不一定高于楼面价
如果房产市场的情况特别不好,开发商的拿地成本非常高,屋价也可能会低于楼面价,不过这种情况非常少见。
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