楼面价与屋价的关系是什么
屋价通常=楼面地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润,因此楼面价越高的话,屋价也就越高,通常楼面价为屋价的30%到40%左右,因此,一个净利润为10%的房地产项目,楼盘的屋价通常为楼面价的2.5倍,这个倍率主要取决于开放商想要赚取多少利润。
楼面价指的是土地成本价。开发商在征得土地的同时,国家会根据实际的楼盘情况,进行容积率的规定,相当于是 框定了这片土地的最大的建筑面积为多少,那么最后建筑物完工进行售卖时就会包含土地的成本价,也就是楼面价。楼面价的值受很多因素的影响,比如房地产征收土地所上交政府的金额,建筑施工的工程费,还有税费等支出,这些费用都影响着楼面价。
楼面价=土地总价格/建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)
屋价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。
土地价格就不用多说了,计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积,比如在一万平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容积率就是 1.5。
假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价:楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)。
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