土地熔斷價是什麼意思
土地熔斷價是指土地拍賣的最高限價。土地熔斷是指當地塊競價達到最高限價時,終止土地出讓,所有報價無效。這一調控思維大概來自於股市熔斷,目的是提醒開發商理性爭地。
為了限制房價過快上漲,很多地方政府推出了土地拍賣熔斷機制,試圖以限制地價的方式來限制房價。其邏輯是這樣的:開發商拿地成本低了,開發成本就低了,成本低了,房價自然就會低。基於“成本決定價格”的思維,土地熔斷機制可視為地方政府以犧牲土地財政利益來穩定房價。
但是,開發商們好像並不領情,雖然拍賣主持人不斷呼籲大家要“理性”,“希望不要熔斷,這樣對大家都好,不要逼政府出政策”,8個限價地塊居然有7個熔斷。那麼,真是開發商“不理性”嗎?哪有那麼回事,他們精着呢!競爭不就是比拼價格嘛,出價不高一點怎麼拿得到地?有了熔斷機制,只要出價夠高,就算我拿不到,別人也拿不到,那為什麼不出高價呢?反正熔斷了就不算數了,又不用真的付錢。
這就是熔斷機制的荒誕之處,它會極大地慫恿不負責任的出高價行為,哪怕他其實並沒有錢拿地,只要出價高過熔斷限價,自己也沒有任何損失,真正想拿地的人反而拿不到地。如果沒有熔斷機制,開發商對自己每一次出價都要負責,要不然真就會砸自己手裏;但是,有了熔斷機制,不管有錢沒錢,先把高價出了再説,出價就像玩遊戲似的——熔斷之後,自己雖然拿不到,別人也休想拿到。
請想象這樣一個場景:賣東西的苦口婆心,哀求大家都少出點價;買東西的卻因為競爭激烈,大家都拼命往高了出價,最後賣東西的説,你們出價太高,我不賣了。品出什麼味道來了嗎?對,這是違背市場經濟規律的。土地熔斷機制把市場競爭想得太簡單了,甚至是太天真了。人為把地價降低,就能讓房價降低嗎?不,房價從來就不是成本決定的,而是由市場供求關係決定的。
因為土地供應非常有限,拿地的開發商競爭激烈,所以才推高了地價;房價也是如此,不是因為地價太高所以房價就高,而是因為樓市供給整體小於市場需求。過去,限購也好,限貸也罷,樓市調控政策基本上都是在限制需求,然而,真正有效的調控手段應該是擴大供給。
但是,除非同樣對商品房實施限價,否則熔斷限價不過是在給拿地開發商贈送現金大禮包;樓市供給側改革需要擴大土地供應,通過擴大供給的方式讓失衡的樓市供求關係更趨平衡。可惜,土地熔斷不斷導致土地流拍,反而減少了土地供應,樓市供求關係自然更趨失衡,房價因此難免繼續上漲——那些有房子在售的開發商,都會去土地拍賣市場上出高價,爭取讓土地流拍,這也是他們的理性。
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