可售楼面价是什么意思
可售楼面价,也就是可售楼面的地价,即单价里面的土地成本。不管土地是出让、划拨、转让等任何方式得到的,都是土地价格除以此地块可售总建筑面积。楼面地价的计算方法如下:总地价=单位地价*面积。
可以说楼面价是售价的基础,因为楼面价是房屋售价中最原始的组成,楼面价主要是通过拿地价格和房屋总建筑面积计算得到的,开发商通过出让、划拨、转让等方式拿地,而后规划出建筑面积,这时候就可以得到楼面价。拿下土地后对建筑进行建设,在建造过程中的一切花销也是售价的一部分,而建好后需要出售,销售过程中的所有花费也是售价的一部分。
特别是房屋在建筑过程中涉及到的费用是非常多的,主要有前期工程中的勘探设计费、职能部门费、三通一平费、其他费用等,有基础设施中的排水、供配电、环境绿化等费用,有建安工程中的人工、材料、施工机具、企管等费用,还有公共配套设施费、土建安装工程费和装饰装修费等。
一般来说,屋价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即屋价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
另外,屋价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。
其中,土地费用作为最基本的构成因素,所占比例也是比较大的。据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右,这其中还要看土地是通过什么途径拿到的,如果是通过竞争激烈的拍卖的,那么土地成本有可能占到开发成本的60%左右,甚至会更加高。
而楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了,因为商品房的最终售价包括了楼面价,所以,开发商在拿地的时候支出的土地价格,就会作为商品房最终售价的参考标准之一。
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