買回遷房應該注意哪些問題
1、查清回遷房的土地性質
購買回遷房一定要查清土地性質,免得買到集體土地上建設的回遷房。如果是國有劃撥土地上的回遷房,當時是享受了國家的優惠政策,沒有交土地轉讓金的。購買這種房屋到過戶的時候需要補交這部分的稅費,這部分費用需要和賣家商議好是單方承擔還是共同承擔。
2、警惕一房多賣現象
回遷房買賣無法辦理預告登記,賣房者就有一房多賣的漏洞可鑽。賣房者將商品房多次出賣簽訂的合同,不違反法律的禁止性規定,都是有效合同。這也就意味著到時候需要和多方爭奪房屋的產權,最後得到房子的可能性就很低了。
3、不要一次性付清所有款項
簽訂合同的時候最好寫明進行分批付款,先付首付,拿到證明之後再付中間款,過戶之後付尾款。最重要的是一定要留有尾款(最好佔比較大的尾款)這樣如果賣方想要違約,計算之後發現違約所得小於尾款時,選擇違約的可能性就會降低。
4、要求其他家庭成員簽字
回遷房的產權證可能就只是戶主的名字,但是其他家庭成員在房屋所有權上也佔有份額。這是因為一般回遷房都是按照家庭成員的人頭分房屋面積,所以即使產權證上沒有他們的名字,不動產登記簿上還是有他們的名字。這種情況下如果戶主是私自進行房屋的買賣而沒有通知家人,之後就會產生一系列的糾紛,影響到房屋的歸屬。
1、無法辦理房產證,不能過戶
在賣方只有回遷協議、沒有不動產權證的情況下,是無法辦理過戶登記手續的,換句話說,就是可能付了錢買房也拿不到不動產權證,也就不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益。
2、戶籍或無法遷入
房屋戶主無法更名,新業主的戶籍可能無法遷入房子所在的戶籍地,也就是說無法落戶。
3、存在一房多賣風險及違約風險
在回遷房交易中,一時無法辦理備案登記或產權過戶登記的情況常常可見,此時賣家有可能出現違約主張合同無效或合同解除的行為,尤其在房價上漲的時候,賣家可能會故意一房多賣,導致買家無法取得房屋產權,甚至索賠無果。也有可能會出現未辦理房產證前,賣家對外有債務,回遷房被法院查封的尷尬情況。如果回遷房的性質屬禁止轉讓的,買家可能喪失對回遷房的一切權利。
4、不可忽略的安全隱患
不少回遷房在物業、衛生、供暖、消防等方面都存在各種隱患和問題。回遷戶通常都有多套回遷房用於出租,流動人口多,安全隱患自然增多。
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