买房投资和自住的区别
买房投资和自住的区别如下:
1、对于自住来说最重要的是否能满足个人需求,不仅要看显性需求也要看隐性需求。首先上班通勤时间,近地铁,近公交车或者自驾出行道路情况,是否站点过多,道路经常拥堵,不要在路上花费大量的时间。同时要考虑周边的生活配套,比如超市、公园以及医院和后期子女上学等问题。
2、投资不仅要考虑短期能上涨多少,目前市场情况下也要考虑抗跌能力强不强。首先最重要的是地段和区域规划,片区内有没有足够的卖点,其次要看区域是否有优质的教育资源和公共交通资源,实际距离有多远。
总体来说投资和自住不太一样,对于自住来说要考虑是否满足自己的硬性需求和居住舒适度怎么样,而投资来说要看地段和稀缺性,很多人既要居住好还想投资潜力大。
1、回报率
投资就是为了回报,投资回报率的计算方法为年利润或年均利润/投资总额×100%。目前年回报率平均高于7%的商业可以考虑投资;如是资金投入比较大的项目,年回报率平均高于5%的商业也可以考虑。
2、经济能力
投资者应量力而行,充分评估未来的收入水平及支付能力,因为商铺初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也越高,将影响商铺投资的收益。此外,还要注意商铺周边房地产发展的状况,商铺价值提升是一个动态过程,要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。
3、公用分摊面积
对购买者来说,商铺的物业单价高于住宅,为了防止出现物业面积分摊不均的问题,只有事先约定严密详尽,出现问题时才能顺利维权。
4、房产形态
一般来说,社区商铺的消费者比较固定,地段、交通对商铺经营的影响较小,而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关。购买者确定了购买商铺的形态后,就要潜心分析这方面的情况,不能一把抓。
5、经营项目
要确定商铺的经营项目,因为项目不同,所属业态自然也就不同。业态有“汇集效应”,如果一个地块某一个业态非常成规模,则投资收益也会成比例提高,这对于初次投资者比较有利。
6、所在地的商业成熟度
成熟型地段的商铺价格很贵,成长型地段的商铺价格不是很高,但可能几年之后会翻升得很高。两种地带的商铺有各自的投资价值,也存在各自的投资风险,需引起足够重视。
7、后期经营管理
商铺更多的风险来自于后期的经营管理,如果经营管理不善就意味着投资的绝对失败,所以要提前考察好商业管理的运营实力。
8、相关政策
经营商铺是长线投资,对政策的依赖性强,比如交通或道路的改善、旧区改造、市政动迁等,购买者必须对所购商铺未来的处境有深入的了解,以保证商铺价值的提升。
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