辦理房貸還款有幾種還款方式
1、等額本息還款:這種還款方式每個月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
2、等額本金還款:所謂等額本金還款,又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內,同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。
1、等額本息還款法
等額本息法最重要的一個特點是每月的還款額相同,從本質上來説是本金所佔比例逐月遞增,利息所佔比例逐月遞減,月還款數不變,即在月供“本金與利息”的分配比例中,前半段時期所還的利息比例大、本金比例小,還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小。
計算公式為:
每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數 ] / [(1+月利率)還款月數 - 1];
每月利息 = 剩餘本金x貸款月利率;
還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】-貸款額;
還款總額=還款月數*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】。
注意:在等額本息法中,銀行一般先收剩餘本金利息,後收本金,所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供總額保持不變。
2、等額本金還款法
等額本金法的特點是每月的還款額不同,呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分,再加上上期剩餘本金的利息,這樣就形成月還款額,所以等額本金法第一個月的還款額最多 ,然後逐月減少,越還越少。
計算公式為:
每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率;
每月本金=總本金/還款月數;
每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率;
還款總利息=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2;
還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額。
注意:在等額本金法中,人們每月歸還的本金額始終不變,利息隨剩餘本金的減少而減少,因而其每月還款額逐漸減少。
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