買房投資和自住的區別
買房投資和自住的區別如下:
1、對於自住來説最重要的是否能滿足個人需求,不僅要看顯性需求也要看隱性需求。首先上班通勤時間,近地鐵,近公交車或者自駕出行道路情況,是否站點過多,道路經常擁堵,不要在路上花費大量的時間。同時要考慮周邊的生活配套,比如超市、公園以及醫院和後期子女上學等問題。
2、投資不僅要考慮短期能上漲多少,目前市場情況下也要考慮抗跌能力強不強。首先最重要的是地段和區域規劃,片區內有沒有足夠的賣點,其次要看區域是否有優質的教育資源和公共交通資源,實際距離有多遠。
總體來説投資和自住不太一樣,對於自住來説要考慮是否滿足自己的硬性需求和居住舒適度怎麼樣,而投資來説要看地段和稀缺性,很多人既要居住好還想投資潛力大。
1、回報率
投資就是為了回報,投資回報率的計算方法為年利潤或年均利潤/投資總額×100%。目前年回報率平均高於7%的商業可以考慮投資;如是資金投入比較大的項目,年回報率平均高於5%的商業也可以考慮。
2、經濟能力
投資者應量力而行,充分評估未來的收入水平及支付能力,因為商鋪初始售價越高,投資收益率越低,資金風險也越高,將影響商鋪投資的收益。此外,還要注意商鋪周邊房地產發展的狀況,商鋪價值提升是一個動態過程,要充分考慮房地產價格變動及資金佔壓的成本。
3、公用分攤面積
對購買者來説,商鋪的物業單價高於住宅,為了防止出現物業面積分攤不均的問題,只有事先約定嚴密詳盡,出現問題時才能順利維權。
4、房產形態
一般來説,社區商鋪的消費者比較固定,地段、交通對商鋪經營的影響較小,而大型商場或商業街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關。購買者確定了購買商鋪的形態後,就要潛心分析這方面的情況,不能一把抓。
5、經營項目
要確定商鋪的經營項目,因為項目不同,所屬業態自然也就不同。業態有“彙集效應”,如果一個地塊某一個業態非常成規模,則投資收益也會成比例提高,這對於初次投資者比較有利。
6、所在地的商業成熟度
成熟型地段的商鋪價格很貴,成長型地段的商鋪價格不是很高,但可能幾年之後會翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價值,也存在各自的投資風險,需引起足夠重視。
7、後期經營管理
商鋪更多的風險來自於後期的經營管理,如果經營管理不善就意味着投資的絕對失敗,所以要提前考察好商業管理的運營實力。
8、相關政策
經營商鋪是長線投資,對政策的依賴性強,比如交通或道路的改善、舊區改造、市政動遷等,購買者必須對所購商鋪未來的處境有深入的瞭解,以保證商鋪價值的提升。
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