什麼情況需要交納土地增值税

土地增值税暫行條例規定，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人，為土地增值税的納税義務人。近幾年來，國家税務總局、各省市税務機關對土地增值税税收政策逐步予以明確和規範。確認房地產開發企業的以下幾種主要情形，應當申報繳納土地增值税：

1、房地產銷售應繳土地增值税。納税人轉讓房地產取得的應税收入，包括轉讓國有土地使用權、地上的建築物及附着物的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

2、轉讓在建工程繳納土地增值税。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。根據規定，納税人轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”税目中“轉讓土地使用權”項目徵收土地增值税，轉讓已進入建築物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”税目徵收土地增值税。

土地增值税的計算公式如下：土地增值税=增值額×適用税率=(收入-税法允許扣除項目)×適用税率。納税人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目包括：

(一)取得土地使用權所支付的金額;

(二)開發土地的成本、費用;

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;

(四)與轉讓房地產有關的税金;

(五)財政部規定的其他扣除項目。

土地增值税實行四級超率累進税率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，税率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的部分，税率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的部分，税率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，税率為60%。

每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。