什麼叫房產税
房產税是以房屋為徵税對象,按房屋的計税餘值或租金收入為計税依據,向產權所有人徵收的一種財產税。目前房產税主要在上海和重慶試點徵收,2021年房地產税有新政策發佈確定將試點房地產税,因此對於2022年房產税、房地產税將新增的試點城市比較受關注。
以下城市試點可能性較大:
1、從城市等級上看,各個等級的城市都包括在內,包括了3個一線城市,6個二線城市,4個三線城市。
其中上海、深圳、廣州等均為“一線城市”,東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥等均為“二線城市”,三亞、紹興、衢州、金華等均為“三線城市”。
這些城市在過去幾年,都是房價上漲幅度比較明顯的城市。
2、從城市分佈上看,區域分佈也比較均衡,東部、中西部的城市都包括在內。
13個城市中,東部沿海地區達到了10個,其中浙江有5個,廣東3個,江蘇和海南各1個,中西部地區共有3個。
中西部城市分別是合肥、成都和西安,均為近年來經濟快速發展的強省會城市。
3、“二手房指導價”一般都要明顯低於市場實際成交價,所以如果按照“二手房指導價”來進行徵税標準,其實負擔要輕得多。
比如從西安2021年7月份公佈的《部分住宅小區二手住房成交參考價格》看,基本上二手房指導價要比市場實際成交價低了30%,甚至是50%。
5、目前北京地區沒有出台“二手房指導價”,僅僅是海淀區出台了“二手房掛牌指導價”,所以北京沒有真正意義上的“二手房指導價”。
所以北京大概率應該是沒有進入“試點”範圍。
5、重慶作為2010年的“試點城市”,但目前也還沒有出台“二手房指導價”,所以重慶是否進入“新試點”還需要觀察。
綜合來看,2021年的這一波“二手房指導價”出台城市頗有“普及性”價值,一、二、三線城市全部包括在內,同時東部、中西部也都在列。
所以如果考慮“徵税標準”,那麼“二手房指導價”當然是最直接的“標準”,如果這些城市率先實施“試點”,也能夠給後續全國推開提供“充足經驗”。
1、以房產原值為計税依據的房產税按照 房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納,具體的減除幅度由省、自治區直轄市人民政府確定。為什麼要扣減呢?由於徵税成本等原因,我們就採用了將房產原值作一部分扣除以後,來計徵房產税,所以應繳納税額=房產原值x(1-10%或30%)x税率(1.2%)。假設自己有一間價值100萬的商鋪用來辦公,需要繳納的房產税是100萬x(1-10%)x1.2%=10800元
2、以房產租金收入為計税依據的應納税額=房產租金收入x税率(12%),假設將商鋪租給別人,每年租金48萬元,那麼需要繳納房產税為48萬x12%=57600元
總的來説,以房產原值為計税依據的年税率為1.2%;以房產租金收入為計税依據的年税率為12%,房產税是按年徵收,分期繳納,具體繳納時間由當地政府規定。
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