发放贷款操作流程是什么
1、借款人申请
借款人申请个人购房贷款,所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料:
①借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);
②婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书,未婚的提供未婚证明书);
③不低于屋价30%的首付款付款凭证;但对购买首套自住住屋且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20%的规定;购买商业门面的首付款比例不得低于40%。
④房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同;
⑤共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明;
⑥借款人家庭财产和经济收入证明,如果属于借款人家庭成员共同还款,则各方要签订共同还款责任确认书,明确在一方无力偿还贷款的情况下,其他方仍要继续承担还款责任。
2、受理和调查
信贷部门收到如上资料,对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查,确定贷与不贷、贷款的金额和期限,调查的主要内容包括:
①首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上;
②屋价格是否合理,与当地同类物业的市场价格是否相当;
③借款年限加借款人的年龄是否超过60年;
④抵押担保是否足额有效,共有人是否出具同意抵押的合法文书,必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。
3、贷款审查、审批
审贷部门重点审查:
①购房行为的真实性,防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;
②所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当,必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂;
③共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见;
④借款人偿还贷款本息的能力;
审贷部门审查后,提出贷款额度和期限,可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》,直接报有权审批人审批。签订借款合同时,经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。
4、发放贷款:在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后,方可发放贷款。发放贷款时,由信贷员填写借据,借款人签章或按指印认定,同时借款人签署《划款扣款授权书》,信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上,同时通知借款人贷款已经发放,开发商出具收款证明。信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成资料归档。
1、贷款金额大小
银行出于对资金风险的控制方面的考虑,同时也为了坏账率能够有所降低,银行在审批贷款时,对于贷款额度是会特别控制的。贷款数额越大,所存在的风险也就会越大。如果两个条件差不多的人同时进行贷款申请的话,银行多半会对申请贷款金额较小的人优先放贷的。
2、贷款期限长短
一般情况下,银行不是很喜欢期限过长的贷款申请,这类贷款占用银行的信贷资金时间是较长的,这样就降低了银行资金的利用效率,同时也加大了资金的风险。所以,银行在发放周期长的贷款时,都需要抵押或担保的。
3、贷款者还款能力
对银行而言,在审核贷款申请的时候,贷款者的还款能力也特别地重要,而还款能力又与贷款者的工作性质、收入多少息息相关。如果两人的收入差不多同时向银行提出申请的话,银行会把钱贷工作性质稳一些的那个人。
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