房贷等额本息前几年还的都是利息吗
采取等额本息还款法的房贷在还款头几年并非只还利息,本金也是要还的。等额本息是在整个还款期间月还款额都保持一致,不过利息和本金在月供中的占比会不断变化,在还款前期是利息占比更大,随着借款人不断还款,利息占比逐月递减,本金占比逐月递增,到了还款后期就是本金占比更大了。由此可得,头几年还款只是利息还的多些,本金还的少些,并非是不还本金,都还利息。
因为此种还款法在前期还的利息更多,到后期利息基本已经还的差不多了,所以若有想提前还款的客户,建议选择还款中前期进行操作为好。而提前还款是还本金,还一部分本金后,利息将重新计算,即不再按贷款总额计算,而是按剩余贷款来计算。
如果选择的是等额本金还款法,则是将贷款总额等分,每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息,因而会越还越少。
1、总利息=还款月数*每月还款额-贷款本金。
2、每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1],
其中“^还款月数”代表还款月数的次方,比如“^2”就代表某个数的2次方,也就是这个数相乘2次,2^2=2*2=4,2^6=2*2*2*2*2*2=64,像这样计算。
等额本息还款,虽然表面上,是每个月的还款金额相等,但实际上,每个月的还款本金和还款利息都是不一样的,还款本金所占比例逐月递增,还款利息所占比例逐月递减,两者之和使每月还款金额不变。
就像,9+1=10,8+2=10,7+3=10,6+4=10,5+5=10,4+6=10,3+7=10,2+8=10,1+9=10,是类似于这样计算的。
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