什么是土地熔断
所谓土地熔断,是指当地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效。这一调控思维大概来自于股市熔断,目的是提醒开发商理性争地。从实践来看,虽然土地熔断机制当时避免了地价过快上涨,但很多开发商并未因该机制回归理性。
这是因为,开发商疯狂抢地的根源是屋价过快上涨,而且开发商普遍看好未来市场。再加上城市优质地块越来越少、地价越来越高,以及部分开发商土地储备不足、手握大量现金,所以都想把有限地块收入囊中,即使自己争不到手也要通过哄抬价格不让竞争对手拿到地。
所以,土地熔断机制仅仅是一味治标之药或者“止疼片”,只有稳定城市屋价、改变开发商预期,才有望让开发商真正回归理性。有数据显示,6月份南京屋价位居百城屋价涨幅之首,而且已经连续16个月上涨。在这种情况下,恐怕再理性的开发商也按捺不住抢地冲动。
从国土资源和房管局出让的公告可以看出,目前推出的招拍挂地块熔断条件主要分为两种。
一种是当竞拍者报价溢价率达100%以上的,视为不理性竞拍,系统自动流拍。如2016年12月8号,黄岛国土资源和房管局发出的土地拍卖公告中,第一次提出这样条件的熔断机制。
同第一种竞拍者明显知道熔断价格不同,第二种是当竞买报价达到或超过最高限价时,报价无效,出让人将终止该地块的网上拍卖出让活动,土地出让不成交,这种熔断对于竞拍者而言风险比较高,因为并不知道所竞拍土地的最高限价是多少。
2016年12月8日,青岛市国土资源和房管局发出的几宗土地公告中,规定此次地块出让熔断条件。另外,同一天,在李沧区域的几宗土地出让中,还规定土地出让设最高限价,当搭配供应的五宗地块中的最高竞买报价达到或超过最高限价时,报价无效,出让人将终止该地块的网上拍卖出让活动,土地出让不成交。
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