楼面地价的计算公式是怎么样的
楼面地价的具体计算公式是楼面地价等于土地总价格/建筑总面积,其中建筑总面积等于土地总面积*容积率。楼面地价指的是单位建筑面积所分摊的平均的土地价格,再简单一些来说就是在土地上盖出房子后,每单位售价中所包含的土地成本,楼面地价*真实地反映了建筑单价中所包含的单位土地成本价格。
屋价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即屋价:土地价格+建筑物价格。
屋价成本构成中,包括土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等多种因素。
因此,屋价可以通过楼面价来进行推算。也就是说,屋价=楼面价/土地成本占比
据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右。但是这还要看土地是通过什么途径拿到的,如果是通过竞争激烈拍卖,土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。
土地成本占比在各个城市差异很大。小城市土地价格低,建安成本占据比例高,销售价格可能是楼面价3到5倍。大城市土地价格高,建安成本占据比例低,销售价格是楼面价的1.5到1.8,因此,关于屋价和楼面积价之间的关系,要具体情况具体分析,周边参考价格来综合分析,才会得出楼盘的最低售价范围是多少。
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