集中供地對房地產市場的影響是什麼
1、對房地產開發的影響
1)增加了現金流管理的壓力,降低了資金使用效率,減少了資本收益率。
1.1 開發商的銷售回款,不能即時進行在投資,短期內現金流積壓,增加現金管理的壓力;
1.2 同時由於受集中供地政策的影響,回籠的資金不能即時的進行再投資,直接影響資金的使用效率。降低了資金週轉率,從而進一步影響資本收益率。
2)增加了短期資金籌措壓力。
另一方面,由於政府集中供地,導致企業如果在同一時間,想拿多個地塊的話,會導致巨大的資金壓力,也給企業前融帶來較大的工作壓力。
3)增加了勾地的難度。提高了企業之間的競爭難度。對投資團隊提出了更高的要求。
政府雖然表面上實行了集中供地的政策,但相信大家都不會天真的認為只要等着政府掛牌再去直接參與拍賣。集中供地,會使得政府在組織供地前將更多的工作前置,開發商與政府勾地的行為將更為普遍,只有這樣才能確保政府供地的出讓率,有效的減少土地流拍的可能性。同時,長期的勾地現象,也必將給開發商帶來私下的勾地競爭。對拓展團隊提出了更高的要求。
4)促使開發商加快全國佈局。
集中供地還將對只集中於發展某一地區的房地產企業形成不利影響,迫使其轉向全國投資。若果是全國性房企,只要全國的的22個集中供地城市,供地時間不要過分集中,全國性房企相信能通過不同時間參與不同城市的供地競拍,來合理規劃和投資佈局。但侷限於某一地區的房企將會受到較大壓力,為了不使資金閒置,不得不擴大投資的地域範圍。
5)迫使部分企業加大收併購業務的力度。
集中供地政策的實施,總體上會影響房企通過政府出讓土地獲取項目的數量。為了保持投資活力,不得不轉向中小房企的收併購業務。
2、對土地市場的影響
1)總體上緩解競爭,同一開發商在一次供地中獲得多個地塊的可能性降低。
2)可能會抬高地價。短期內集中供地,導致開發商聚集度提高,開發商為增加命中率,會更廣泛的參與多個地塊的競拍,導致土地價格的進一步抬升。
3、對政府的影響
1)降低財務管理的難度
政府土地出讓金的管理,由全年多次,變更為全年至多3次,集中收付管理,政府財務管理難度降低。
2)影響土地供應的速度和規模。
受土地集中供應的影響,一級土地開發上市時間的靈活性大打折扣,影響土地供應。另一方面,土地出讓金的集中回收,對日常支付土地收儲和一級開發的支付也帶來影響,會進一步影響一級土地開發速度,從而影響供地上市的速度。
3)增加政府尋租空間
集中供地導致勾地現象更為嚴重,勾地活動通常並不是直接與政府部門進行溝通,勾地時間延長,勾地數量增加,勢必增加了政府供地部門的尋租空間。
4)增加財政收入的波動風險
受房地產市場波動的影響,若是分散供地,可通過適時調整供地節奏、供地數量來自主調節。實行集中供地後,若市場下行,長期不能安排供地,將會影響政府財政收入。
近日,“熱點城市今年最多賣三次地”這一消息開始在網絡上廣為流傳,傳言稱,2021年,全國22個重要城市土地招拍掛活動,一年最多進行三次。
網傳22個重點城市包括:四個一線城市北京、上海、深圳、廣州,以及南京、蘇州、杭州、廈門、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。
另有媒體報道,據其掌握的一份內部文件顯示,自然資源部要求,“各地要主動採取有效措施引導住宅用地市場理性競爭。住宅用地出讓方案應當包括溢價率、競價輪次和最高限價穩控預案。重點城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序,實行‘兩集中’同步公開出讓。”
所謂“兩集中”,即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動。按照要求,原則上發佈出讓公告全年不得了超過3次,時間間隔和地塊數量要相對均衡。
按照自然資源部的説法,“兩集中”可以提高市場信息透明度,將以往零散出讓的“涓涓細流”變成集中出讓的“放量供地”,可以在社會上形成更大效應,體現出土地的充足保障。
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