做了抵押商品房能買賣嗎
做了抵押商品房不能買賣,《中華人民共和國擔保法》規定:“抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知轉讓物已經抵押的情況,抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。”
1、預售房抵押的條件是:抵押人是預售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房後,對所預購商品房享有權之期待權,購房人以預售的商品房作為抵押,是對其享有的權利進行的處分。購房人與預售人簽訂了《商品房預售合同》,按合同約定支付了到期購房款,抵押時要提供付款憑證。
2、預售房抵押的條件是:商品房預售合同須為有效合同,預售商品房抵押是以預購的商品房作為抵押標的,要使抵押有效,預售人與購買人之間的預售關係合法必須有效。若預售行為違法無效,建立在此基礎上的抵押行為無效。預售商品房抵押須辦理抵押登記。規定當事人以房地產抵押時,應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記。
1、確認開發商已經取得商品房預售許可證
根據我國法律規定,沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同,無效合同規定的當事人的權利義務得不到法律保護。
2、確認開發商制定的格式條款是否公平
對於商品房預售的一般情況,開發商通常會制定針對大多數購房人都適用的格式條款,作為將來與購房人簽訂預售合同的依據。
購房人應事前認真閲讀了解,不明白的地方需讓開發商當即給予解釋,不滿意的地方需及時與開發商磋商,並將協商一致變更的內容以書面形式予以固定。
3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任
開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外,還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。
4、明確約定抵押權的處理方式
為籌集建設資金,開發商的預售商品房往往設定有土地抵押權或在建工程抵押權。因抵押權的權益具有法律上的優先性,若處理不當,會對購房人最終行使和享有預售合同的權利帶來很大障礙和困擾。
5、明確面積誤差的處理結算辦法
預售合同約定的面積一般為按圖測算的面積,難免與最終實測面積有誤差。為了避免日後發生糾紛,購房者應當在預售合同中約定出現面積誤差後的處理方法;
6、及時辦理相關登記手續
商品房預售合同簽訂後,從合同信息網上備案到購房人領取房產證、土地證,前前後後有很多法定手續需要辦理。這些手續既是購房人的權利,也是購房人的義務,對保護雙方當事人的合法權益具有重要作用。
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