開發商如何計算樓面價
樓面價計算公式:樓面價=土地總價格/建築總面積,其中建築總面積=土地總面積*容積率。(土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積。總建築面積還有地下和一些不算容積率的面積)。
房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、税費及財務費用、淨利潤、管理費及開發費、公共配套設施費、所得税、銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。
開發商在拿地的時候必須根據容積率進行報建,審批後必須按圖施工,否則都是違建。而且違法建築被拆除後,政府是沒有補償的。
如果小城市拿地成本較低,房價定在樓面價的3-5倍都屬於正常範圍,大城市拿地成本較高,但是其他成本較低的話定在1.5-2.5倍的樓面價也屬於正常範圍。所以説樓面價只是房價定位的一個參考數據。
樓面價説白了只是開發商的一個成本核算的一個數據,算不上銷售價格的任何參考,銷售價格的參考更多是隨行就市,有的人給出了一個大概的算法。不管樓面價格乘以1.8還是2.5倍也好,都是大概的估算,也會隨着時間的推移變得沒有規律。
樓面價表明該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就説明了,因為商品房的最終售價包括了樓面價,所以,開發商在拿地的時候支出的土地價格,就會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面價低房價不一定低,如果拿地成本較低而項目開發週期較長,那麼土地價值可能隨着時間的增加而升高,水漲船高之下,房價也會對應拉高。
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