什麼叫內部房源
內部房源是開發商內部處置的房源,基本用於銷售給自己員工或者有特殊用途的。這種房源一般是要比市面上的價格要低的。不過在購買內部房源的時候一定要辨別是否是真實房源,謹慎購買。
第一種內部房源:開發商同意更名的商品房。在排名前五的開發商當中,就有這樣操作的。其實就是變相鼓勵員工炒房,也是給員工一些福利。它怎麼操作呢?在項目中劃出一部分房源以優惠的價格讓內部員工先行認購,有些開發商甚至還同意員工進行首付分期。在一定期限之內(比如一年),只要員工按月或者按節點(比如説每半年、或者是年底)按時足額的支付到一定金額的款項,開發商就同意員工更名一次。這種模式,對於購買內部房源的人而言沒有太大的風險,無非是員工溢價的部分無法貸款而已。需稍加註意的地方是,有一部分的資金是要轉給員工,最好能一手交錢、一手在開發商那裏辦理網籤手續,中間間隔的時間越短越好。
第二種內部房源:團購名額轉讓。前些年,不少的單位熱衷於搞集資房或者是員工的團購房,一些暫時沒有購房需求的員工就把自己的購房資格轉讓了,等到取得了不動產權證之後,再辦理產權過户登記手續。這類型的案件大多數是賣方覺得轉讓費太便宜了,而房價上漲的幅度遠遠超出了轉讓費的金額。對於這類內部房源的購買,要注意以下幾方面的問題:首先,在協議當中應當約定一個較高的違約金;其次,開發商或者單位出具的收據原件,最好由買受人保管;最後,一旦發現賣方有毀約的意圖,儘快提起訴訟,並且將房屋進行查封。這樣能避免第三人善意取得之後,買受人無法獲得房屋的尷尬。
第三種內部房源:開發商高管鎖房。開發商的高管利用職務上的便利,以非常低的成本,控制了若干的房源,等到房價上漲之後再對外銷售,獲取高溢價。比如,正常客户每套房源交5萬塊錢的定金,而他只需要交1萬塊錢。而且一次性控制了幾套甚至幾十套房源。實踐當中,這些高管做得很隱蔽,並不會用自己的名義來鎖房,而會找一些遠房親戚或者自己信得過的人,其本質就是在收取茶水費。收取茶水費的行為在法律上應當認定無效,買受人是可以要求返還茶水費的。這種行為在開發商的集團層面而言,是被嚴厲禁止的。然而實踐當中,因為利益太大,這種現象是屢禁不止,甚至還形成了產業鏈,以至於出現一人出事,整個體系都腐敗掉的情況。如果你要購買這種房源,後續我們會專門做一期茶水費的專題。
第四種內部房源:工程抵款房,顧名思義就是開發商欠了施工方的錢,以房抵債,施工方再把這些房子對外進行銷售。這個,我們把它稱為是真的抵款房。實踐當中,還有一種假的抵款房。什麼意思呢?
它本質上並不是工程抵款房,而是開發商變相營銷的一種噱頭。為什麼需要這樣的噱頭呢?因為在中國買房,要是房價跌了,那是會有人砸售樓部的。而開發商需要在推盤的過程當中降價的話,只能採取團購、總裁籤售或者工程抵款房這樣的對外口徑。
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